The positive growth of Dubai’s economy, led especially by the strong performance of its core sectors such as retail, tourism, hospitality, financial services and logistics, has sustained the commercial real estate sector in the city.

With Dubai serving as second most popular destination for retail brands, there is considerable demand for prime retail space in the city, supported by the robust performance of the tourism sector and the success of the super sales hosted recently in the city.

The commercial real estate sector also gains impetus from the growth in trade, with Dubai Customs reporting that non-oil trade has registered a compound growth rate of 6.1 per cent in the past five years. The announcement of the Dubai Industrial Strategy and its focus on promoting manufacturing has also energised the industrial sector increasing further the demand for logistic facilities and office space.

Dubai’s as a central trade and transport hub, connecting East and West and serving as the window to high-growth markets in Africa and South Asia, is among the top choices for multinational companies in establishing their regional headquarters – again driving demand for prime commercial real estate.

Mohab Samak General Manager

Mohab Samak
General Manager

Mohab Samak, General Manager at Hamptons International, said: “The ongoing preparations for Expo 2020 Dubai, has energised Dubai’s commercial property sector. We see positive enquiries, from across diverse businesses, seeking to establish or expand their operations. The market sentiment is also sustained by reports of growth in tourism, retail and trade. There is also considerable interest from international investors, who want to set base or expand their operations here, as Dubai serves as the gateway to new markets in the Middle East and Africa region.”

Commercial Real Estate Market analysis by Hamptons International, the leading property services company, indicates an increase in demand for the commercial real estate sector as a whole. Demand for prime office space is strong, and in the industrial sector, Al Quoz Industrial Area, Dubai Investments Park and Jebel Ali Free Zone are sought-after destinations.

Dubai Investments Park has seen significant growth in infrastructure development, while JAFZA is already a vibrant hub for businesses. However, demand for commercial space in Al Quoz Industrial Area is significant due to its proximity to the city and Sheikh Zayed Road, and the high returns on investment.

While Downtown Dubai and Dubai Marina are among the most sought-after for retail space, generating the highest returns on investment, Downtown Dubai and nearby neighbourhoods are highly preferred for office space – given their proximity to the business nerve-centres in the city. These locations – both for retail and office space – are also sought for their effortless connectivity, with links to the Dubai Metro, Dubai Tram and public transport.

Among all locations for office space, Downtown Dubai has reported the highest returns on investment, given the diverse lifestyle attractions in the 500-acre mega-development by Emaar, which contributes significantly to the city’s retail, hospitality and tourism sectors too.

“While ROI is one factor in choosing the commercial real estate of choice, it is also important that several other aspects are considered in making the purchase decision,” added Mohab. “The most important consideration is to research and learn more about the area, developer and the project, as well as how one’s business can benefit from the location. Purchase decisions must be evaluated based on whether it is an investment – for rental returns or for long-term capital appreciation – or for personal business use.”

The draft of the sale and purchase agreement should be reviewed thoroughly, and here is where an expert can help you, as they will understand what factors are to be taken into consideration. Potential customers also must consider the payment terms available and try to negotiate the terms to manage their cash-flow, especially when one is investing for personal use.

Newspaper Clip (Source: Khaleej Times, Dated 14th June 2017)

Newspaper Clip (Source: Khaleej Times, Dated 14th June 2017)

For all projects, it is important that the type of licence of the commercial end-user must be considered. “Whether the business operates in a Free Zone or outside its remit, our experts can help in assisting potential investors to choose the right area for the particular trade licence. Understanding this is important to create long-term value for the business,” says Mohab.

Among other top considerations is the nature of business activity – areas that will offer maximum exposure for one’s business should be selected. Investment in commercial real estate must also factor in whether the office space is fitted or shell & core, and this decision also hinges on one’s personal preference. Many businesses today tend to go for bespoke office design, based on their brand values, identity and outlook.

The amount of space needed for the business must be considered with an eye on future growth and projections. For potentially fast-growing businesses, it makes sense to invest in larger areas, which helps in achieving efficiencies of scale. The availability of employee visas, as per industry licence and nature of activity, will help in deciding the space.

Most importantly, commercial real estate purchase must consider the permits required in any area to open and seamlessly run their business – especially for retail, hospitality and other sectors.

An investment in Dubai’s commercial real estate sector is one for the long-term given the buoyancy of the economy. However, choosing it wisely will help in better managing the business and supporting any expansion plans.

العقارات التجارية في دبي: كيف تختار، وأين؟

ساهم النمو الاقتصادي الإيجابي في دبي، بفضل الأداء القوي لقطاعاتها الأساسية مثل تجارة التجزئة والسياحة والضيافة والخدمات المالية واللوجستية، إلى محافظة قطاع العقارات التجارية في المدينة على موقعه.

وفي ضوء مكانة دبي كثاني أكثر الوجهات المفضلة للعلامات التجارية في قطاع التجزئة، هنالك طلب كبير في المدينة على المساحات التجارية الراقية، بدعم من الأداء القوي لقطاع السياحة بالتزامن مع النجاحات الكبيرة التي حققتها عروض الحسومات الكبرى التي شهدتها دبي مؤخراً.

كما اكتسب قطاع العقارات التجارية زخماً من نمو حركة التجارة، حيث كشفت جمارك دبي بأن التجارة غير النفطية سجلت معدل نمو مركب بلغ 6.1 بالمئة خلال الأعوام الخمس الماضية. كما كان للإعلان عن استراتيجية دبي الصناعية التي تركز على الترويج لتطوير أداء القطاع الصناعي دور جوهري في تعزيز الطلب على المرافق اللوجستية والمكاتب.

ونظراً لموقع دبي كمحور مركزي للتجارة والنقل يربط بين الشرق والغرب ونافذة إلى أسواق النمو الكبيرة في أفريقيا وجنوب آسيا، فقد أصبحت المدينة من الخيارات المفضلة للشركات متعددة الجنسيات لتأسيس مقارها الإقليمية، الأمر الذي ساهم بدوره في تعزيز الطلب على العقارات التجارية.

وفي هذا السياق يقول مهاب سمك، المدير العام لشركة “هامبتنز إنترناشيونال”: “ساهمت الاستعدادات المستمرة لاستضافة معرض إكسبو دبي 2020 في تعزيز نمو قطاع العقارات التجارية في المدينة، حيث شهدنا زيادة في الاستفسارات المتعلقة بشراء أو استئجار المساحات التجارية من قبل العديد من الشركات التي تتطلع إلى إطلاق عملياتها، أو توسعتها، من دبي. كما تبقى الأجواء إيجابية في السوق بفضل التقارير التي تؤكد النمو المتواصل في قطاعات السياحة والتجزئة والتجارة، بالتزامن مع اهتمام كبير من المستثمرين العالميين الذين يتطلعون إلى توسيع نطاق عملياتهم من دبي التي تشكل مدخلاً لهم نحو الأسواق الحيوية في الشرق الأوسط وأفريقيا”.

ويشير تقرير سوق العقارات التجارية الذي أعدته شركة الخدمات العقارية الرائدة “هامبتنز إنترناشيونال” إلى زيادة في الطلب على العقارات التجارية بشكل عام. فالطلب على المكاتب الفاخرة قوي، وفي القطاع الصناعي، تعتبر كل من منطقة القوز الصناعية ومجمع دبي للاستثمار والمنطقة الحرة بجبل علي من أكثر الوجهات استقطاباً للاهتمام في المدينة.

وكانت منطقة “مجمع دبي للاستثمار” قد شهدت نمواً بارزاً على مستوى تطوير البنية التحتية، في حين تعتبر المنطقة الحرة بجبل علي بالفعل واحدة من أهم مراكز الأعمال في دبي. لكن، يبقى الطلب في منطقة القوز الصناعية أقوى بفضل موقعها الحيوي في المدينة وسهولة الوصول منها إلى شارع الشيخ زايد، علاوةً على ما تقدمه من عوائد قوية على الاستثمار.

وفي الوقت الذي يعد فيه كل من “وسط مدينة دبي” و”مرسى دبي” من أكثر الوجهات استقطاباً للاهتمام على مستوى مساحات التجزئة بفضل تحقيقهما لأعلى معدلات العائد على الاستثمار، يبقى “وسط مدينة دبي” والأحياء المجاورة له مكاناً مفضلاً للمساحات المكتبية، بسبب القرب من أهم مراكز الأعمال الرئيسية في المدينة. كما تمتاز هذه المناطق – للمهتمين بالمساحات التجارية والمكتبية على حد سواء- بسهولة التنقل منها إلى مختلف أرجاء دبي، مع ارتباط مباشر بخطوط الترام والمترو ووسائل النقل العامة.

news-clip-khaleej-times-arabicومن بين جميع هذه المواقع، وعندما نتحدث عن المساحات المكتبية، فقد سجل “وسط مدينة دبي” أعلى العوائد على الاستثمار، نظراً لما يضمه المشروع الكبير الممتد على مساحة 500 فدان والذي طورته “إعمار” من مرافق عصرية متكاملة تشكل رافداً قوياً لنمو قطاعات تجارة التجزئة والضيافة والسياحة أيضاً.

ويضيف مهاب: “لا شك بأن العائد على الاستثمار هو من العناصر الرئيسية التي يُعتمد عليها في اختيار العقارات التجارية، إلا أنه من المهم النظر أيضاً في عدة جوانب أخرى عند اتخاذ قرار الشراء. والعنصر الأهم هنا هو إجراء الأبحاث الضرورية حول موقع العقار ومحيطه ومطوره والمشروع بشكل عام، إضافة إلى دراسة السبل التي يمكن من خلالها الاستفادة من الموقع لتطوير أداء المشروع. كما يجب تقييم قرارات الشراء استناداً إلى الغرض الرئيسي من هذا الاستثمار، سواء كان بهدف عائدات الإيجار أو زيادة رأس المال على المدى الطويل، أو الاستخدام التجاري الشخصي”.

ويجب مراجعة مسودة اتفاقية البيع والشراء بشكل دقيق، ويبرز من هنا دور الخبراء المتخصصين في مساعدة المشتري على فهم أهم العوامل التي يجب أخذها بعين الاعتبار. كما يجب على العملاء المحتملين النظر في شروط الدفع المتاحة ومحاولة التفاوض على هذه الشروط لكي يكونوا أكثر قدرة على إدارة السيولة النقدية، وخاصة عند الاستثمار للاستخدامات الشخصية.

وبالنسبة لجميع المشاريع، من المهم الأخذ بعين الاعتبار نوع الترخيص المتاح للاستخدام التجاري، ويتحدث مهاب عن هذه النقطة موضحاً: “سواء كانت الشركة تعمل في منطقة حرة أو خارج نطاق اختصاصها، يمكن لخبرائنا مساعدة المستثمرين المحتملين لاختيار المنطقة المناسبة لرخصة تجارية معينة، وهذه نقطة جوهرية لضمان تحقيق الشركة لقيمة أكبر على المدى الطويل”.

وتعتبر طبيعة الأعمال التجارية من أهم العناصر التي يجب أخذها بعين الاعتبار من حيث اختيار العقارات المناسبة في مواقع تعزز أداء الأعمال. وعند الاستثمار في العقارات التجارية، هنالك أيضاً الخيارات المتعلقة بشراء العقارات الجاهزة أو الغير مشطبة ، وهو ما يتعلق بدوره على ما يفضله المستثمر الذي قد يرغب بالإشراف على كافة التفاصيل المتعلقة بالتشطيبات الداخلية والتصميم. ونرى اليوم الكثير من الشركات التي تميل نحو التصاميم الراقية التي تجسد قيم علامتها التجارية وهويتها وتطلعاتها.

ويجب أيضاً تقدير المساحة اللازمة للأعمال التجارية من خلال أخذ توقعات النمو المستقبلي بعين الاعتبار. وبالنسبة للشركات التي يحتمل أن تنمو بسرعة، فمن المنطقي أن تستثمر في مساحات أكبر، مما يساعد على تحقيق الكفاءة في الحجم. ولا شك بأن توافر تأشيرات الموظفين، حسب التراخيص المعمول بها في القطاع وطبيعة النشاط التجاري للشركة، سيساعد في تحديد المساحة المطلوبة.

والأهم من ذلك، يجب على الشركات التي ترغب بشراء عقارات تجارية النظر أولاً في طبيعة التراخيص اللازمة لمزاولة الأعمال، ولا سيما في قطاعات مثل تجارة التجزئة والضيافة وغيرها.

وإن الاستثمار في قطاع العقارات التجارية في دبي هو استثمار طويل الأجل نظراً لقوة الركائز الاقتصادية في المدينة. ومع ذلك، فإن اختياره بحكمة سيساعد في تحسين إدارة الأعمال ودعم الخطط التوسعية في المستقبل.